金融商品としての価値

不動産金融商品に内包するリスクを認識、識別、分析、計量化し、それを金融商品の価値評価につなげていく不動産金融工学の役割は重要であると考えられるのです。

金融商品取引法によって、不動産に関連する投資商品の規制が厳しくなったようです。

取引業務に携わる場合には金融商品取引業者としての登録が必要となり、情報開示制度の充実、不公正取引への罰則強化などの規制を受けるのです。

もちろん情報公開などの透明性はその基礎として必須であると思うのです。

リスクとしては、不動産の価値変動に絡む立地の陳腐化リスク、ファシリティの陳腐化リスク、環境リスクなどに加えて、特定目的会社の倒産リスクや制度変更リスクなどその扱いが難しいリスクも含まれているのです。

土地や建物といった不動産は、一般的に価値が高いようですので、債務者に担保として差し入れてもらうことによって、債権者である金融会社側から見てみると、お金を貸しやすく、また、お金を借り入れたい、と考えている方が金融会社に担保として差し入れることのできる不動産を多数所有していると、その不動産を追加担保として差し入れてもらうことによって、より安心してお金を貸すことができる。

しかし、空間経済学、都市経済学、法的技術、土木工学的技術、金融デリバティブ技術などを組み合わせて、一部のリスクをはずした金融商品の設計も可能であることを既に知っているのです。

たとえば、賃料補填契約や流動性補完などを組み合わせて最適不動産ファンド構築の方法を議論可能となっているのです。

不動産担保ローンを取り扱っている金融業者では、債務者にお金を貸し付ける際に、担保として差し入れてもらう土地や建物といった不動産の担保価値を算定した上で融資審査を行い、融資の可否を決定します。

また商業用不動産賃料に関してもこれまでのように型通りの契約でなく、いろいろなオプションを組み込んだ契約も可能となっているようです。

そのオプションの価値評価法も知っているのです。金融業者では、実際に不動産担保ローンを利用してお金を借り入れたい、と考えている方々にお金を貸し付けた後も、定期的に担保として差し入れてもらった土地や建物といった不動産の担保価値を見直す作業を行うのです。